上海的动迁时代，开始于1991年。
市区大开发，里弄居民居住环境改善。
原市区的里弄居民纷纷搬离。
1991年-2000年，上海共拆除各类旧房屋2800万平方米，动迁居民约64万户，这其中还包含了6000家企业。
由此，催生了大量的动迁房。
动迁房的聚集地，也被称为“动迁大居”。
很多人嫌弃动迁房，觉得品质一般、居住人群混杂、出租合租率高。
即便如此，很多动迁小区依然能在涨幅上跑赢大盘。
这个只占市面上住宅1/10的产品，创造了1/4的成交量。
动迁房到底是怎样的存在？是否品质真的很差？什么样的动迁大居更能脱颖而出？又是什么样的可以作为商品房的平替？
上海有名的动迁大居大概有20+个，我们将逐渐完善上海动迁大居地图。
欢迎持续关注~
今天以康桥东四高为起点。
1、东四高社区分析
2、东四高小区分析
3、东四高潜力分析
1
为啥叫“东四高”？
其实就是指康桥东边的几个四高小区聚集区域。
啥是“四高小区”？
这是上海推行的“四高”优秀小区政策。
住建部门提出：高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理的4项标准，开发商自愿报名。
建成后再验收、审核，并有资格入围参加“上海市优秀住宅”评比。
后来又增加了“提高住宅的综合性能、科技含量，降低资源能源的消耗”的要求。
2007年以后，便称为：节能省地型“四高”优秀小区。
这在商品房中，或许更多是个噱头，但在动迁房中，却可以成为品质的“合格证”。
东四高居住区
如果你第一次来这里，你只会有一种感觉。
那就是“荒”。
荒得前面是村后面是空地，荒的地铁跟他没有一毛钱关系，荒的周浦的繁华和它仿佛两个世界。
仔细逛起来社区内的生活配套又很齐全。
康桥卫生中心、幼儿园、小学、菜场都在步行范围内。
1km内，还有周浦文化公园、海印又一城、周浦绿地缤纷广场作为补充。
只是两个商场人气实在不高，纯纯的社区商业，教育机构不少，其他的就很匮乏了。
东四高就是这样一副，与周康相接却又与周康无瓜的样子。
究其原因，还是 物理隔绝 。
东四高东侧是高架，与康桥产业隔绝。
西侧是城中村+改建绿地，与周浦隔绝。
南侧是空地，与周浦东产业隔绝。
北侧是物流园区和墓地，与秀沿路附近的汤巷居住区隔绝。
基本上你想要走到另一个有人居住的社区，都在1km开外。
说好听了叫不受打扰，说直白点就是个自己玩的偏僻社区。
2
虽然叫东四高，但其实处于康桥的中间位置。
建于2006年以后，大多数居民是由黄浦、杨浦的老上海动迁而来。
这里的动迁房有2个特点。
一是大多数都是电梯+多层的混合形式。
二是这里大多数是河景房。
电梯+多层的混合形式，多半是为了迎合“节能省地”的政策要求。
高的是电梯，矮的是多层
河景房就有趣了。
康桥周浦自古便是水路发达的地带，周边水系异常充沛，因此每个小区周围都至少有1条水系。
这就产生了大量的河景房，虽然这里的河景不值钱，但看起来赏心悦目。
这片社区，一共只有8个小区，其中3个是商品房。
品质最高的，自然是绿地柏澜晶舍。
开盘4.8W，现在挂牌7W朝上，可惜尚未满5年，税费巨高。
除绿地外，其他7个小区都可以放到一个水平线上评比。
这里面品质最高的，并不是房龄最新的。
而是 康桥宝邸 ，中介叫它商品动迁。
顾名思义就是按照商品房的品质来打造的动迁房。
据说当年有一个住户关系比较硬，所以品质整体都按照商品房去打造的。
同时，宝坻也是这里体量最大的小区，近2400户。
别的小区都是全涂料，宝坻1-2楼已经做了面砖。
别说，看起来就是高级不少。
社区文化做的也不错。
楼道里面干干净净，鲜有外立面脱落现象。
也有充足的公共活动空间。
不过，即便是东四高最好的小区，相比三林南动迁区的标杆-依水园而言。
康桥宝坻的品质还是要略逊一筹。
三林南-依水园
看来所谓的“四高”称号，并不能完全代表小区的品质。
第二梯队当属，达城家园和海尚康庭电梯房。
达城家园是全电梯房小区，密度最低，只有822户。
绿化做的也不错，站在楼下，用广角都拍不到楼顶。
但同时问题也产生了，月租车位要排号、社区内活动空间不足等等。
海尚康庭电梯房，整体维护的还不错，相比之下，多层楼梯房实在是没眼看了。
海尚康庭（左为电梯，右为多层）
虽然海尚康庭小区很大，但公共活动空间很少，完全没有商品房该有的样子。
另外值得一提的是，海尚康庭最北侧一排是“河景房+墓景房+高架房”，字面意思，懂的都懂。
其他的几个小区，品质就都很一般了。
海尚乐苑和达城锦园虽然是2010年的房子，但物业维护很差，外立面脱落严重。
海尚乐苑
昱龙家园和康桥月苑都划分南、北区。
都是老化严重，楼道维护和小区环境都很差。
昱龙家园楼道
看来，所谓的东四高，也并非所有小区都能位列“四高”名单。
不过，动迁社区大都如此。
二房东横行，群租现象严重，居民素质参差不齐......
如果物业没有好的管理方法，自然也都昱龙家园、海尚乐苑等小区没有两样。
中环边上最好的动迁小区-永泰花苑，也有人在小区里种地。
这也是很多人不想选择动迁房的原因。
3
那什么样的人会选择东四高呢？
据十郎了解，这里有很多张江上班的打工族。
350万就能买电梯两房，4500元就能租电梯两房。
罗山高架20min以内直达张江，这对于众多外来打工的人，是莫大的便利。
周边热门板块，也并不远。
因为紧邻罗山高架，直接串联中、外环，去哪都方便。
周边板块示意图（距离为实际自驾距离）
唯一的遗憾就是没有地铁。
虽然绿地当年宣传3轨交，实际步行到16号线周浦东和11号线秀沿路，都要2km，小电驴还方便，走路就要30min了。
即便如此，价格依然很香，同样350万想买带地铁的电梯两房，就只能再往南退到鹤沙航城。
选地铁还是选距离？
秀沿路地铁房，均价贵7000，80平2房总价差56W。
值不值，每个人心里都有定论。
张江两度扩容，临港造城风风火火。
这将是浦东未来产业增量的两架马车。
临港无论是时间还是空间，都太远，我们暂且不讨论。
2021年张江贡献GDP2000亿左右，和陆家嘴一起占到浦东2021年总量的一半。
和上海所有行政区相比，都能排到第7。
张江的年轻人体量庞大，他们在不断地寻找首套房的出路。
毕竟不是所有人都能接受玉兰香苑价格和品质的不对等。
东四高就成为了承接这些年轻人外溢的社区。
长此以往，东四高的名气，在张江刚需人群中已经打响，第一批动迁户在不断地更迭。
这也为东四高未来有人接手提供了保障。
要不怎么会比南四高的地铁盘还贵呢？
其次，张江医谷已经有很好的基础，是张江高端产业集群中，核心的一环之一。
未来医谷的进一步建成，和周浦东核心商务区的兑现，会拉近东四高和张江的距离。
现在通勤张江20min，未来张江就在家门口。
东四高，将成为承接张江刚需的跳板。
但也仅此而已，东四高没有学区的问题，也将在年轻人需求变化的过程中，逐渐放大。
这也导致东四高没有御桥，甚至周浦南核心居住区那么高的天花板。
但作为很多人上海首套房的选择。
即便这里没有那么尽如人意，但少了周浦的杂乱、工厂的干扰。
又何尝不是一个居住的宁静之所呢？
以上，Enjoy~
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刘文平：男，1978年出生。1997-2001年在北京大学物理系读本科。获理学学士。2001-2006年在中国科学院上海微系统与信息技术研究所读博士。获微电子学与固体电子学博士学位。2006-2008年在国际半导体设备与材料协会（SEMI）产业研究与统计部，从事MEMS，光伏，LED等行业的数据统计与分析。2008-2012就职于北京麦健陆顾问有限公司，任资深分析师，副总裁。主要从事美股中概股光伏行业研究。2013年创立澜晶投资咨询（上海）有限公司，任董事长。2014-2017年任职江山控股有限公司，执行董事，董事局主席。2017年4月创立澜晶新能源，任董事长，总经理。主要从事分布式光伏电站的开发和投资。