前几天，笔者与某区招商部门的朋友聊天，谈起本新区是否给员工配宿舍时，对方一脸不理解：“在我们这儿，产业工人住宿问题，从来就不是问题”！
向外看，周边有大量城中村星罗密布。如果不想住在城中村，周边也有商品租赁住房，还有长租公寓，供应体系非常丰富。
工人租赁选择，早已实现了多渠道，丰俭由君！
当然，对方还说了一个很重要的理由：地价太贵了。一亩怎么着也得300万元，管委会也好、园区也好、企业也好，哪舍得拿块地建租赁住房？对于引进的高管、高级技术人员，或总部外派到这里的管理人员，至多也就在周边帮他租一套大的商品房，这样的成本是最低的。
对各个行政区来说，衡量工业生产的政绩，往往就是“亩产论英雄”，单亩实现的工业产值、工业增加值等等，要全市排名，这会影响到市政府对下辖各个区的政绩评价。不管是市政府，还是区政府，都要划定“工业产业区块线”，这些区域一定要强化对工业生产的空间保障。
近十年来，各地发展第三产业，挤占了工业空间。以广州为例，2015年以来，广州市工业占经济总量的比重逐年下降，从30.2%降至2020年的22.9%，工业发展迫切需要强劲提升。于是从2020年开始，广州市划定工业产业区块（669块，621平方公里），守住工业用地“基本盘”。
珠三角的其他城市也一样。除了极少数大的企业早年拿了地块，用边角料建设了一些员工宿舍外（往往3-8人一间，上下铺），多数企业或园区并未有集中建设宿舍，更没有向公寓式管理升级的想法。值得注意的是，这也是时代的产物，上世纪80年代到本世纪前的10年，打工人需要的只是一张能遮风挡雨的床，只要老板给的工资还可以，住宿条件可以凑合一下。
说白了，那个年代，从诉求来看，工人简单的就像是一个螺丝钉，与车间的其他生产要素差别并不大。有什么需求，就有什么供给。从照片来看，城中村住房，挺好的（尽管我们认为其不好），有烟火气，价格低廉，一帮老乡还能住一起，空的时候一起做饭，住得挺舒适。
但是，形势比人强。
近年来，劳方和资方的诉求都变了。新一代打工人，需要的不再是一张床，而是体面的居住。即便一个月只赚3000元，但还是要讲生活质量的。他们不太愿意住在有身份标签的城中村，而商品租赁房、长租房也租不起，就为园区宿舍的崛起提供了需求。
从资方来讲，人口红利减少，直接导致劳动力减少了。很多年轻人不愿意在工厂打工了，更愿意做房产中介、跑快递、做销售等看上去体面的工作。于是，吸引工人、留住工人很重要，很多生产企业要求地方招商引资落地时，规划地块能够配建宿舍；或者，到周边统租房屋。
另外，各地都在“抢人才”，且人才的门槛逐渐降低，现在已变成“抢人口”了。比如在杭州，大专就认定为人才了。所以，新市民和年轻人中的打工者，很多都是人才了。年轻人来到大城市，“落脚”是首要问题。于是，各地都“以房引人”，规范的企业宿舍在珠三角渐成气候。
还有一个催化因素，近年来各地都在规划上马新兴产业园区，比如新能源、电商、智能制造、信息技术等。特别是，对于新型产业用地（M0），配套的行政办公及生活服务设施的计容建筑面积，可以达到总计容建筑面积的30%，而普通产业用地，这一比例只能达到15%。
注意的一点是，近年来珠三角各地都在开展城中村、村级工业园“三旧改造”，转型为新兴产业园区，很多配套的行政办公及生活服务设施，甚至是办公空间的孵化器，在国家鼓励“租购并举”的红利下，打着租赁旗号，变相“以租代售”卖掉了，这个并不是此文讨论的内容。
我们关注的是，近年来各地重点发展的一些新兴产业园区，比如广州番禺的汽车产业园，白云的美博产业园，东莞松山湖智能和信息技术产业园等，都在规划建设一些宿舍型的租赁住房。一方面，作为重点招商引资的对象，属地政府也愿意提供地块，另一方面企业也以宿舍作为招人的优势。
近期，我调研了广州、东莞的几家园区配套宿舍，下面谈谈我的体会和想法。
相比老一代的打工宿舍，这些园区的宿舍，至少在感官上、卫生上舒适很多，体现了来自管理上对员工的尊重。最大的变化，就是每一个房间，即便2-3人/间，也有独立的卫生间、洗浴室，多数楼栋每一个楼层配一个洗衣房。笔者看的这两个项目，房间内有独立的洗衣机。
当然，对于不同类型的员工，比如流水线工人、一般技术人员、高级技术人员、经理层等，还会有不同的房间配置标准。不过，这些新型园区的配套宿舍，一般标准是3人/间，最多4人/间，高级技术人员和经理层每人可得一间。从居住空间来看，还是相对舒适体面的。
另外，这些园区也参照长租公寓的做法，提供一些生活服务设施，比如一楼超市、理发室、心理咨询室（笔者在武汉光谷面板产业园，还发现配有电影院、咖啡厅等），比如楼道粉刷一些卡通人物，园区物业统一来管理保洁、保安、绿化等，宿舍也往往与食堂离得很近。
笔者与管理人员交流中发现，他们建设员工宿舍，主要还是为了招人方便。一年内员工流失率超过30%的情况下，“有无宿舍”是一大招人利器。基于此打算，宿舍仍旧是为了生产而设置。本质上，还是未脱离“生产要素”的定位，这就导致在人性化设置、接地气氛围培育上不足。
当然，对生产企业来说，经营宿舍、管理员工，确实勉为其难了。再加上，现在消防安全的责任要落到企业，所以企业宿舍一般不允许用大功率电器、定时熄灯、不允许太晚从外面回来等。对于90后、00后的新一代打工人来说，远不如周边有夜宵摊的城中村那般有吸引力。
于是，很多新员工在租住企业宿舍半年到一年之后，就选择搬出去住了。有的和同事一起合租，有的和恋人一起住了。对企业来讲，宿舍发挥了引入新员工的功能，这就足够了。员工搬到外面住，免除了管理责任，节约了管理成本，至多也就在集中居住区开几趟通勤车就可以了。
对于企业聘请知名长租公寓，输出软服务、人性化赋能，提高企业宿舍管理水平，更好地服务于人力资本和企业竞争力提升的建议，多数企业不接受。
一方面，建宿舍已经投入地块和资金，能有宿舍已经很不错了，再增加投入就不划算了；另一方面，企业宿舍还是要以服务生产为主。
很多企业提出，希望园区能集中配建宿舍，服务于园区内的企业，并统一提供公寓式的管理，这样更有利于园区招商和降低运营成本。这个想法是好的，但是园区管委会或区一级政府更加重视招商引资以及土地价值的最大化，宿舍的问题往往又推回给了企业自身来解决。
但是，笔者到新区调研发现，园区新建的商业办公特别多，但空置率很严重。经了解发现，多数新兴园区早期完成规划后，就将土地大规模售卖。由于产业规划过于超前、过于宏伟，而招商工作需要久久为功，难以迅速将规划的产业招到位。于是，就出现了大面积的空置。
即便是珠三角核心城市，也存在这类问题。当园区规划落地时，需要大量的资金投入搞市政和道路等基建。于是，借着规划的宏伟蓝图赶紧把地卖了，对于什么类型的企业进驻，什么时候进驻，并无把握。在此情况下，前期也不太可能集中规划新建一批企业租赁宿舍的房源。
很简单，即便规划建设一批，也一定会闲置。相反，更应该趁热打铁先将土地卖个好价钱。至于拿地的企业，它们也是赶着规划热潮、抢地热潮，将办公楼建起来，即便空置也没所谓。因为，回笼前期投入资金的大头，就是散售的公寓式办公、酒店式公寓，或者叫“类住宅”。
这些销售型的物业，表面看是商办写字楼，但其实都是可分割销售的、具有居住功能的物业类型。投资资金回收了，剩下的园区办公区就慢慢招商吧。超前规划和建设，是普遍现象。有的比较幸运，经过后期培育，入驻企业逐渐多了，人气也慢慢旺了，空置率逐渐下降了。
但此时，租赁房源不足的现象开始显现。于是，有的企业就把一些在建的物业向长租公寓、园区配套宿舍的方向转型。但是，这样做，一方面涉嫌与规划用途不符，另一方面在消防方面也难以获得通过。更重要的是，前期地价太高，让这些公寓或宿舍的租金也水涨船高。
这就是当前园区宿舍发展面临的难题！目前，国家鼓励把企业宿舍纳入保障性租赁住房管理，可将产业园区中配套建设行政办公及生活服务设施用地面积，占项目总用地面积的比例上限，由7%提高到15%。鼓存量低效闲置的商业办公改为保租房，对园区宿舍来说不啻为好消息。
但是，前期建设的，多数是简易宿舍，不符合年轻人的需求，也没有企业运营的公寓式管理，难以符合保租房的条件；后期想改建的，又面临规划、用地、消防上的阻力；同时，用地成本居高不下的情况下，发展租赁的积极性不高。同时，地方又担心侵蚀工业空间而担责。
从而导致，一边是空置，一边是租房需求满足不了！
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