上海最近很多移民同样是郊区，为什么就嘉定留得住人

我们最近看到一份数据，发现一个很有意思的事情 2023年上海统计年鉴的数据显示 上海16个大区里面，户籍人口迁入量最多的前五个大区，分别是浦东新区、闵行区、松江区、嘉定区和杨浦区 其中嘉定区排名第四，并不算靠前的名次 但在迁出量方面，嘉定却是这前五名里最少的，仅仅只有704人，甚至都没破千 数据来源:《2023年上海统计年鉴》 这就说明，嘉定对人口不仅有很大吸引力 并且，去到嘉定生活的人口很稳定，大多数不愿离开嘉定 其实嘉定受欢迎，是大家拿真金白银投出来的，尤其反映在最近嘉定的新房市场 以2023年年中到今年初的神盘理想之地为例 一共2316套房子，五开五磬，次次都触发积分，每次积分都不低于65.5分，且五期都是开盘当日房源就被一扫而空，最后总共卖了约133亿元 这个成绩在当下的郊区市场，堪称奇迹 我就有两个朋友，本来生活在别的区，也来抢理想之地 嘉定究竟有什么魅力，能够在各区抢人的激烈竞争中脱颖而出 01 从成交量来看，嘉定的房子确实卖得很好 谁能想到，这个外环外为主的区，传统印象中的乡下，整体排名竟然这么高 我们核查上海各个板块在2023年的成交套数排名时 本来以为，浦东新区面积最大，在房子的成交量方面肯定稳如泰山坐享第一 但没想到的是，嘉定主城区在2023年上海各个板块成交量排行榜中，反而是Top1 整个2023年，合计成交了6320套房源 数据来源：网上房地产 除了我们上面举例的新房卖得好，整体成交量高 嘉定的二手房市场，成交量也明显回暖，且均价平稳 纵观嘉定区近15个月的成交量，我们发现 从去年小阳春之后的12个月以来，嘉定有8个月的成交量都在1000套以下，整体表现一般 但是还有一个更明显的现象是 在2024年小阳春还没来的时候，嘉定区的市场就开始回暖了，且回暖幅度还比较大 2024年3月嘉定二手房成交了1155套，不仅仅是比今年2月高出737套之多 就算是从去年一整年的维度来对比，也仅仅是低于去年的二三月 成交量方面，属于在最近15个月里，排名Top3的好成绩 上面我们说的嘉定主城区，其实就是新城中心区 除了全市Top1的成交排名和提前回暖的成交量之外 在嘉定区自己内部对比，新城区一整年的成交量，甚至已经有赶超江桥板块的趋势 要知道，江桥板块是整个嘉定大区距离市区最近的板块，因为地理位置优势，一直是买房客青睐的板块 但是新城区近15个月成交了2001套的成绩，直追江桥的2504套 其势能，无论在市内对比，还是区内对比，都实在是士别三载，让人刮目相看 当我们以为嘉定新城区楼市，在量、价方面已经非常优秀的时候 还发现其市场特别稳 从去年开始，整个上海市场价格回调潮明显加快 在这样的情况下，嘉定新城区的二手房挂牌均价，却能保持自己的节奏，让自己处于一个有定力的状态 经历了2023年1月到10月的波动，而后挂牌价就开始趋于平稳 尤其是最近五个月，挂牌均价已经无限趋近 最高均价是2023年12月份的47070元/㎡，最低价是2024年3月的46660元/㎡ 这意味着，最近小半年嘉定新城区域的挂牌价差，甚至不超过410元/㎡，整体非常平稳 这样良好健康的市场，一定有着强有力的后盾作为支撑 02 凭什么实力，嘉定能有这样的成交量 经济基础决定上层建筑，兑现能力则取决于GDP 上海的市区和郊区，发展定位是不同的，繁华闹市比较的主要是服务水平，郊区的竞争核心则是经济水平 嘉定在挣钱这一方面，表现一向不让人失望 2023年，嘉定一个区的GDP总量达到2840.2亿元，相比2022年的2705亿元，又增长了135亿元 和往年一样，保持稳步增长状态 图源中经数据 这个成绩，即使放在整个上海的16个区（包括市区）中作对比 嘉定区也绝对是佼佼者 GDP总值直接紧追静安区的2846亿元，与静安区的GDP总值仅仅只有不到6亿元的差距，或许本年度就有望赶超静安区 发展经济当然得靠人才，人是所有发展的基石 一个区域，只有优质劳动力持续不断地流入，其经济发展才有后发之力 2010-2020年的十年间，嘉定常住人口共增加超36万人，人口增长率在24.7%，增速全市第一 数据来源：上海市人普办、市统计局 据统计，上海五大新城中，嘉定新城内工作人口已达40.5万，目标工作人口数是46.3万，完成率约87% 由此可见，嘉定新城，无论在人口量方面，还是在吸纳人口的能力方面，都遥遥领先于其他新城 那么，又是什么在为嘉定区的经济腾飞和人口导入工作保驾护航呢？ 03 产业链与交通枢纽的优势，相辅相成 说到为嘉定区经济助力的产业，那肯定绕不开汽车 嘉定很早就开始发展工业，汽车产业尤其发达，工业产值高达3855.4亿元 占全区规模以上工业总产值的比例很高，贡献率接近70% 安亭汽车产业基地、嘉定工业园区双双进入了上海园区经济的Top10 在上海硬核科技企业Top100的榜单上，嘉定排名Top4，有9家企业之多 上汽大众、蔚来、理想、智己、沃尔沃、采埃孚等整车以及汽车零部件企业都在这里 图片来源：公众号上海嘉定 嘉定汽车产业发展得好，也和汽车能快速发往各地的地理位置优势有关 嘉定的地理位置非常特别，位于苏沪之间 既是上海的边界大区，又和江苏接壤，一边承接上海，一边吸纳江苏 是真正意义上可以被称作交通枢纽的地方 同时，以人民广场为中心，嘉定新城距离市中心仅约30km左右 是五大新城里距离市中心最近的一个 有钱有人有产业，还有交通枢纽的地理优势，很多公共配套的落地速度就会很快 比如地铁 嘉定区就有全世界最长的一条地铁线，上海地铁11号线 单线里程约82.4公里，设站39座，是嘉定区的大动脉 整条线路从上海嘉定区安亭站和嘉定北站开始，途经普陀区、长宁区、徐汇区，终点止于浦东新区迪士尼站 不仅最长，11号线还是中国首条跨省轨道交通线路 和苏州11号线（S1线）已经连通，通达昆山全程，直达苏州 嘉定区无形中也成为长三角区域一体化发展中重要的一环 除了11号线，嘉定区至少还有5条轨交规划 地铁14号线西延伸、预计2027年通车的嘉闵线、宝嘉线、市域铁路嘉青松金线都在加紧工程 嘉定区的交通网络正在加速落成 可以说，目前除了浦东机场，去哪儿都很快 实测去往虹桥机场、上海西站、上海站、上海南站，都在半小时到一小时左右的车程 嘉定的发展，除了产业、区位和交通等硬件条件的护航 04 还有一些无法忽视的软实力 在这里，以汽车产业和文化为核心，打造的汽车主题购物中心也十分发达 就在今年4月20日，位于汽车产业旁边的，嘉定安亭的超大综合体嘉亭荟2期正式开业 自此，嘉定区除了上海最大购物中心南翔印象城，和中信泰富、嘉亭荟1期等大型商业体，商业版图再次壮大 南翔印象城室内生态园实景 这种破局存量商业的同质化问题，以特色产业带动区域升级的方式 不仅是嘉定自己，对上海来说，也是新增一座具有记忆亮点的商业样本 除了这些硬件条件 嘉定的定位还是上海西北靓丽的城市会客厅，生态宜居属性必须拉满 古树公园秋天的银杏树、汽车博览公园里的露营帐篷、紫气东来公园夏日里的凉风，无不印证着嘉定的软实力 面向未来，远香湖CAZ规划区，是未来嘉定新城发展的重中之重 总建筑量约为531.4万㎡，其中规划居住面积约为146.3万㎡，规划商业商办面积约为284.1万㎡，规划教育科研面积约为71.6万㎡ 拥有着震撼的摩天地标群和总部集聚区，这让嘉定区的城市界面和综合实力都更上一层楼 图片来源：公众号上海嘉定 除此之外，还有已经大量投入使用的保租房、公租房、人才公寓，为建设嘉定新城的人们提供了切切实实的好处 综上我们可以发现 无论是从GDP总值和人口流入的硬指标看 还是从产业、区位、交通这种硬实力观察 亦或是从商业、生态、规划这些软实力着眼 嘉定简直都是个多边形战士 05 写在最后 其实，近期我在嘉定新城看了几十套房子，实地体会才能感受到嘉定这座新城的光彩和自洽 这段时间认识的中介朋友们都非常淡定，并没有受当下市场情绪影响太大 不少人表示，带看量相较去年末还增加了不少，因为好多年轻人从市区回新城住了 卖房人也大都不急不躁，因为即使换房改善，一般也不出嘉定主城区，有的宁愿先住着不大的房子，也不会轻易砸盘 说真的，看到真实的嘉定会让人感到非常欣慰 因为嘉定让我们看到了上海郊区腾飞的模板 强劲的经济实力，省市枢纽级的区位优势，殷实丰厚的汽车产业，逐渐打通的交通动脉，商业生态规划的多方加持，都在体现嘉定整体面非常健康 这就是嘉定不断吸引本地人和新上海人的根本原因 也就解释了嘉定为什么这么能吸引人、且留住人 以上为正文，来自晏可追 这是真叫卢俊公众号的第5204篇原创文章